為了改善小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活環(huán)境，甘肅省蘭州市宜靜園小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決議通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，將小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的前期“東家”———甘肅省興隆物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)有限公司趕出去。原因是，興隆物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量跟不上且管理費(fèi)用高，人員素質(zhì)參差不齊，新招來(lái)的物業(yè)公司不但服務(wù)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，而且隊(duì)伍整齊有素。在重新選聘了業(yè)主們滿意的物業(yè)管理公司，并與其簽訂《服務(wù)合同》后，業(yè)主委員會(huì)要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續(xù)，卻遭到拒絕。近日，記者獲悉，蘭州市中級(jí)人民法院對(duì)此案作出終審裁定，撤銷(xiāo)一審法院作出的原告選聘物業(yè)公司不合法的判決，認(rèn)定宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)無(wú)訴訟主體資格，駁回了其訴訟請(qǐng)求。此案被稱(chēng)為蘭州市“物權(quán)”第一案。
據(jù)調(diào)查，宜靜園小區(qū)由甘肅興隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2004年10月建設(shè)竣工，住宅套數(shù)176戶(hù)，地上獨(dú)立車(chē)位38個(gè)。2004年10月興隆開(kāi)發(fā)公司與興隆物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理合同》。2005年10月30日，宜靜園小區(qū)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，投票選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，并根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》于同年11月22日到蘭州市房地產(chǎn)管理局登記備案，確定小區(qū)業(yè)主為174戶(hù)。2006年5月21日該小區(qū)再次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決議通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，該次業(yè)主大會(huì)實(shí)到業(yè)主122人(即122票)，會(huì)后業(yè)主委員會(huì)工作人員分別征求業(yè)主意見(jiàn)，其中有118位業(yè)主(即118票)簽字同意該大會(huì)的決議事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)依據(jù)該決議通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》。業(yè)主委員會(huì)要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續(xù)，遭拒絕后，業(yè)主委員會(huì)便將該公司起訴至蘭州市城關(guān)區(qū)人民法院。
城關(guān)區(qū)人民法院認(rèn)為，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，該小區(qū)具有投票權(quán)的業(yè)主應(yīng)為214票，而實(shí)際到會(huì)人數(shù)未能達(dá)到法定人數(shù)，故原告選聘物業(yè)公司的程序不合法。
宣判后，宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不服，以原審法院認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤為由，上訴至蘭州市中級(jí)人民法院。
二審?fù)徶�，興隆物業(yè)公司、興隆開(kāi)發(fā)公司辯稱(chēng)，原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)維持原判；物業(yè)管理服務(wù)合同沒(méi)有終止，現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有理由給上訴人移交相關(guān)資料；請(qǐng)求二審法院依法駁回上訴人的上訴請(qǐng)求，維持原判。
蘭州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，此案主要涉及宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有無(wú)訴訟主體資格的問(wèn)題。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，雖然物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司簽訂的，但他們簽約的后果最終歸至全體業(yè)主，與業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商并無(wú)關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不是獨(dú)立的自然人或法人，本身也并無(wú)承擔(dān)民事責(zé)任所需具備的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，不具備當(dāng)事人的民事權(quán)利能力，不享有民事主體資格。出于公共管理事由提起訴訟的，其訴訟主體應(yīng)為小區(qū)全體業(yè)主，鑒于全體業(yè)主人數(shù)眾多，在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表，業(yè)主委員會(huì)委員在全體業(yè)主書(shū)面授權(quán)或經(jīng)業(yè)主大會(huì)的決議確定后，在提交相關(guān)的文件證明其符合資格后即可以訴訟代表人的身份參加訴訟。本案中，宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是為維護(hù)全體業(yè)主的利益，出于公共管理事由提起訴訟，其訴訟主體應(yīng)為宜靜園小區(qū)全體業(yè)主，故原告不享有民事主體資格。故終審裁定撤銷(xiāo)一審判決，駁回宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。
加大業(yè)主維權(quán)的困難和成本，也是很難實(shí)現(xiàn)的。